EU: Cenovo dostupné bývanie

S priemerným nárastom cien obytných nehnuteľností o vyše 60 % a nájomného o viac než 20 % za posledných desať rokov sa milióny Európanov snažia nájsť si dostupný domov. Prvý európsky plán pre cenovo dostupné bývanie sa zameriava na zvýšenie ponuky bývania, aktiváciu investícií a reforiem, riešenie krátkodobého prenájmu v oblastiach s nedostatkom bývania a podporu najviac postihnutých ľudí. Navrhuje opatrenia pre produktívnejšie a inovatívnejšie odvetvie výstavby a renovácie, ktoré budú riešiť nesúlad medzi ponukou bývania a dopytom po ňom prostredníctvom európskej stratégie pre bytovú výstavbu. Obsahuje aj oznámenie a odporúčanie Rady o Novom európskom Bauhause, ktorý umožňuje prechod na čistú energiu, inovácie a biohospodárstvo a podporuje udržateľné, cenovo dostupné a kvalitné projekty najmä v zastavanom prostredí.

Revidované pravidlá štátnej pomoci Európskej únie uľahčia členským štátom finančnú podporu cenovo dostupného aj sociálneho bývania. Komisia bude spolupracovať s vnútroštátnymi, regionálnymi a miestnymi orgánmi na zjednodušení pravidiel a postupov, ktoré obmedzujú ponuku bývania, s osobitným zameraním na plánovanie a povoľovanie. Nová legislatívna iniciatíva o krátkodobom prenájme podporí oblasti, v ktorých je nedostatok bývania. Vykonávanie plánu bude stimulovať nová Európska aliancia pre bývanie medzi členskými štátmi, mestami, regiónmi, inštitúciami EÚ, poskytovateľmi bývania a združeniami, sociálnymi partnermi, priemyslom a občianskou spoločnosťou. V roku 2026 sa uskutoční tiež prvý samit EÚ o bývaní.

Komisia doteraz zmobilizovala 43 miliárd EUR pre investície. V spolupráci s Európskou investičnou bankou, národnými a regionálnymi podpornými bankami a inými medzinárodnými finančnými inštitúciami takisto vyvíja novú celoeurópsku investičnú platformu. Nové investície zmobilizuje do študentského a sociálneho bývania a pomôže členským štátom zaviesť lepšie riešenia pre bezdomovcov založené na zásadách „bývanie ako prvé“.

SR: Výrazne drahšie bývanie

Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku podľa štatistického úradu pokračujú v raste. V 3. štvrťroku 2025 medzikvartálne vzrástli v priemere o 4,9 % v dôsledku zvýšenia cien existujúcich nehnuteľností o 5,5 % a nových nehnuteľností o 1,9 %. V medziročnom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v 3. štvrťroku 2025 na Slovensku predávali za ceny o 13,4 % vyššie. Súčasne aktuálne tempo rastu bolo najvyššie za posledných 12 štvrťrokov. Výraznejšie medziročne zdraželi existujúce nehnuteľnosti (+13,7 %), pri nových nehnuteľnostiach rástli ceny o niečo pomalšie (+11,8 %). V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v 3. štvrťroku 2025 predávali o + 115 % drahšie ako v priemere počas roka 2010 (bázická zmena). Nárast cien sa líšil podľa typu nehnuteľnosti, v priebehu 14 rokov ceny nových nehnuteľností vzrástli o takmer 79 %, ceny existujúcich nehnuteľností o vyše 131 %.

Z hľadiska regionálneho vývoja priemerné ceny medzikvartálne narástli vo všetkých krajoch, a to od +1,7 % v Košickom kraji do +6,6 % v Bratislavskom kraji. Vyššie celkové priemerné tempo rastu cien nad úrovňou 4 % zaznamenal aj Nitriansky kraj. V polovici slovenských regiónov krátkodobo rástli výraznejšie ceny nových nehnuteľností ako ceny starších, teda existujúcich nehnuteľností. Najdynamickejšie, 5 a viac %, si pripísali nové domy a byty v Nitrianskom a v Košickom kraji. Naopak, vyššie tempo rastu cien starších (existujúcich) nehnuteľnosti, evidovali v Bratislavskom, Žilinskom, Trnavskom, aj v Prešovskom kraji. Najviac, takmer 8 %, medzikvartálne zdraželi existujúce nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji.

Realizačné ceny medziročne vzrástli rovnako vo všetkých krajoch, a to od 7,6 % v Trenčianskom kraji do vyše 22 % v Nitrianskom kraji. Dvojciferné priemerné tempo rastu cien za rok zaznamenalo až 5 z 8 regiónov Slovenska, pričom priemerný rast nad úrovňou 20 % si pripísali nehnuteľnosti v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji. Vo väčšine krajov dynamickejšie medziročne vzrástli ceny nových nehnuteľností. Platilo to najmä v Trnavskom, Trenčianskom, Nitrianskom a Košickom kraji. Nárast cien nových domov a bytov o viac ako 20 % v porovnaní s rovnakým obdobím pred rokom evidoval Nitriansky kraj. Ceny existujúcich nehnuteľností vzrástli rýchlejšie v Bratislavskom kraji (+14,1 %), Prešovskom kraji (+16,5 %), ale najmä Banskobystrickom kraji o takmer 23 %. Vysoký, teda dvojciferný medziročný rast cien, pri oboch zložkách trhu, teda ako pri existujúcich tak pri nových nehnuteľnostiach, si medziročne pripísali až 4 kraje. Prvenstvo v rebríčku nárastu cien obsadil Nitriansky kraj, kde medziročne draželi o viac ako 20 % staršie ale aj nové nehnuteľnosti.

SR: Dostupnosť bývania sa zhoršuje

Podľa aktuálnych údajov Národnej banky Slovenska sa rast cien ponúk na bývanie v treťom štvrťroku 2025 mierne spomalil, no trh zostáva napätý a ceny pokračujú v dvojcifernom medziročnom raste. Priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla 2 814 eur za meter štvorcový, čo je o 11,7 % viac než pred rokom, pričom medzikvartálne si trh pripísal ďalších 1,3 %. Výraznejšie rástli ceny bytov, ktoré sa v priemere predávajú za 3 177 €/m², zatiaľčo domy za 2 101 €/m².

Tempo rastu oproti prvému polroku po dlhšom období prudkého rastu viditeľne pokleslo. Pokles počtu inzerátov o takmer 9 % súvisí so sezónnym útlmom, ale ukazuje aj na zdržiavanie ponuky – majitelia a developeri často čakajú, či sa rast cien po lete opäť zrýchli. Takéto „vyčkávanie“ ponuky vytvára dočasne napätie na trhu a udržiava ceny na vysokých úrovniach. Z regionálneho hľadiska sa potvrdzuje rozštiepenosť trhu. Na západe krajiny, najmä v Bratislavskom (+2,2 %) a Trenčianskom (+3,2 %) kraji, ceny ďalej rastú, podporené silnejším dopytom a nízkou dostupnosťou novostavieb. Naopak, Košický kraj zaznamenal štvrťročný pokles o 3,9 %, čo môže byť prvým náznakom lokálnej korekcie po predchádzajúcom prehriatí trhu. Trh sa po rokoch plošného rastu začína správať viac selektívne a rozlišovať medzi regiónmi podľa ekonomickej výkonnosti, infraštruktúrnych predpokladov a dlhodobého odôvodnenia dopytu.

Z pohľadu dostupnosti bývania na Slovensku sa situácia naďalej zhoršuje. Priemerné ceny rastú rýchlejšie než príjmy domácností, čo znižuje reálnu dostupnosť najmä pre prvokupujúcich mimo Bratislavy. Ak sa nepridajú nové kapacity výstavby, tlak na ceny sa nevytratí ani v prípade slabšieho dopytu z úverového segmentu. Práve hypotéky ostávajú kľúčovým faktorom – ak by banky sprísnili podmienky financovania, najviac by to pocítil segment bytov, ktorý je najviac úverovo závislý. Plošný rast cien nehnuteľností by sa mal v budúcom roku už ustáliť na jednociferných hodnotách, hoci stále blízko 10%-nému rastu, dodal Tomáš Boháček.

SR: Ceny nehnuteľností na bývanie si udržali dvojciferné medziročné tempo rastu

Realizačné ceny nehnuteľností na jar a na začiatku leta 2025 na Slovensku podľa štatistického úradu vzrástli medzikvartálne v priemere o 2,2 %, medziročné tempo rastu bolo naďalej dvojciferné, aktuálne nad úrovňou 11 %. K výsledku prispelo predovšetkým zvýšenie cien nových nehnuteľností o 2,9 %, existujúcim nehnuteľnostiam vzrástli ceny pomalšie, a to o 2,0 %.

Z hľadiska regionálneho vývoja sa medzikvartálne zvýšenie cien prejavilo vo všetkých 8 krajoch, a to od + 0,1 % v Žilinskom kraji do + 5,1 % v Košickom kraji. Vyššie celkové priemerné tempo rastu nad úrovňou 4 % zaznamenal aj Banskobystrický kraj. V hlavnom meste a v jeho okolí, teda v Bratislavskom kraji, ceny nehnuteľností na bývanie v porovnaní s úvodom roka vzrástli o 2,3 %. Vo väčšine regiónov dynamickejšie rástli ceny nových nehnuteľností než ceny existujúcich domov a bytov, až v 5 z 8 krajov SR, a to v Bratislavskom, Trnavskom, Nitrianskom, Žilinskom ako aj v Prešovskom kraji. Opačný trend, kedy vyššie tempo rastu zaznamenali staršie, teda existujúce nehnuteľnosti, evidoval Košický, Banskobystrický a Trenčiansky kraj. Najvyšší rast cien existujúcich nehnuteľnosti, o viac ako 5 %, zaznamenal Banskobystrický a Košický kraj.

Ceny nehnuteľností v 2. štvrťroku 2025 na Slovensku medziročne vzrástli o 11,3 %. Výraznejšie medziročné zdražovanie zaznamenali existujúce nehnuteľnosti (+ 11,4 %), pri nových nehnuteľnostiach rástli ceny o niečo pomalšie (+ 10,5 %). Realizačné ceny medziročne vzrástli vo všetkých 8 krajoch, a to od 6,3 % v Trenčianskom kraji do 16 % v Prešovskom kraji. Dvojciferné tempo rastu zaznamenali tiež Bratislavský, Nitriansky, Banskobystrický a Košický kraj. Vo väčšine krajov dynamickejšie medziročne vzrástli ceny existujúcich nehnuteľností, najmä v Prešovskom, Banskobystrickom, Nitrianskom a Košickom kraji, kde boli ceny v 2. štvrťroku vyššie ako pred rokom o 13 % až 17 %. Naopak rýchlejší rast cien nových nehnuteľností ako existujúcich nehnuteľností zaznamenali 3 regióny, Bratislavský, Trenčiansky a Trnavský kraj. Vo všetkých troch to bolo dvojciferné tempo rastu nad úrovňou 10 %. V Bratislavskom a v Prešovskom kraji bol zaznamenaný vysoký, dvojciferný medziročný rast cien tak pri existujúcich ako aj nových nehnuteľnostiach.

V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v 2. štvrťroku 2025 predávali za dvojnásobnú cenu, teda o + 105 % drahšie ako v priemere počas roka 2010 (bázická zmena). Nárast cien sa líšil podľa typu nehnuteľnosti, v priebehu 14 rokov ceny nových nehnuteľností vzrástli o viac ako 75 %, ceny existujúcich nehnuteľností o 119 %.

Reality: Najdrahšie byty sú v Luxembursku, najlacnejšie v Turecku

Košice, Banská Bystrica a Bratislava patria k najmenej dostupným európskym mestám, pokiaľ ide o možnosť kúpiť si nový byt. Košičania si musia na byt odložiť vyše 170 výplat, Bratislavčanom stačí 148. Napriek rastúcim cenám sa minulý rok v Bratislave predalo vyše 1 600 nových bytov, čo predstavuje dvojnásobný nárast v porovnaní s rokom 2023. Nadobudnúť vlastné bývanie je najviac dostupné pre obyvateľov talianskeho Turína a dánskeho mesta Odense, pričom na kúpu nového bytu potrebujú menej ako päť hrubých ročných miezd (4,9). Vyplýva to z údajov najnovšieho vydania publikácie Property Index, ktorá poskytuje informácie o európskom trhu s nehnuteľnosťami. Aktuálne 14. vydanie obsahuje súhrnné dáta z 28 krajín vrátane Izraela a Turecka.

Bývať vo vlastnom je stále najnáročnejšie pre Amsterdamčanov. Obyvatelia holandskej metropoly si na nákup bytu musia našetriť až 15,4 hrubých ročných miezd. Dostupnosť sa vypočítava na základe toho, koľko priemerných hrubých ročných miezd potrebujú obyvatelia konkrétneho mesta, aby si mohli kúpiť nový byt s rozlohou 70 m 2 . Na druhom mieste rebríčka v nedostupnosti bývania sa umiestnilo grécke hlavné mesto Atény (15,3). Tretie miesto obsadila Praha (15,0) a na popredných priečkach sa nachádza aj druhé najväčšie české mesto – Brno (14,0). Do sedmičky najmenej dostupných miest na nákup nového bytu sa dostali všetky tri analyzované slovenské mestá – Košice (14,2), Banská Bystrica (12,8) a Bratislava (12,3). Celý rebríček pritom obsahuje takmer 40 rôznych miest z viac ako desiatky európskych krajín vrátane takých miest, ako sú Londýn, Miláno či Kodaň.

V porovnaní cien nových bytov sa na čele rebríčka s najvyššími cenami za meter štvorcový umiestnilo Luxembursko (8 760 €/m 2 ). Na druhom mieste je Izrael (6 131 €/m 2 ) a hranicu 5-tisíc eur za meter štvorcový presiahli aj Spojené kráľovstvo, Rakúsko, Portugalsko a Česká republika. Naopak, najnižšie ceny zaznamenali Turecko (949 €/m 2 ), Bosna a Hercegovina (1 482 €/m 2 ), Albánsko (1 620 €/m 2 ) a Rumunsko (1 676 €/m 2 ). Slovensko sa umiestnilo v strede rebríčka s cenou 3 252 €/m 2 za nový byt, čo predstavuje medziročný nárast o 4,7 %. Najdrahším mestom roka 2024 je Tel Aviv (13 970 €/m 2 ). Hranicu 10-tisíc eur za meter štvorcový však pokorili aj ďalšie tri európske mestá: Luxemburg, Mníchov a Paríž. Na opačnej strane rebríčka sa nachádza Ankara (905 €/m 2 ). Hlavné mesto Turecka je jediné spomedzi všetkých 75 analyzovaných miest, kde meter štvorcový stojí menej ako tisíc eur. S cenami do 1 500 €/m 2 nasledujú Izmir (Turecko), Drač (Albánsko), Patra (Grécko) a Istanbul (Turecko). Slovensko v rebríčku zastupujú tri mestá: Bratislava (3 909 €/m 2 ), Košice (3 400 €/m 2 ) a Banská Bystrica (2 973 €/m 2 ).

Najvyššie priemerné mesačné nájomné za byt dosiahol v minulom roku Luxemburg, pričom ceny sa vyšplhali až na 43,4 €/m 2 . Luxemburská metropola výrazne predbehla aj Paríž a Dublin, v ktorých nájomné prevýšilo hranicu 30 €/m 2 . Najnižšie ceny nájomného, ktoré činilo menej ako 6 €/m 2 , zaplatili obyvatelia miest Drač, Vlora (Albánsko), Ankara (Turecko) a Plovdiv (Bulharsko). Bratislava s cenou 15,4 €/m 2 sa nachádza približne v strednej časti rebríčka. V porovnaní hlavných miest krajín susediacich so Slovenskom je, rovnako ako v predošlom vydaní publikácie, nájomné vyššie v Prahe a vo Varšave, zatiaľčo v Budapešti a vo Viedni je nižšie nájomné.

SR: Nehnuteľnosti opäť drahšie

Ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli v tomto roku podľa Národnej banky Slovenska nové maximá. Regióny cenovo dobiehali Bratislavu, ktorá vystrelila na začiatku roka, najvyšší rast bol v Prešovskom a Nitrianskom kraji. Zdražovanie sa týkalo predovšetkým apríla, v ďalších mesiacoch sa už priemerná cena menila v menšej miere. Prírastok hypoték sa v priebehu druhého štvrťroka postupne približuje k vývoju cien nehnuteľností.

V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom ponukové ceny nehnuteľností vzrástli v druhom štvrťroku 2025 o 2,9 %. Oproti rovnakému obdobiu v minulom roku sú o 12,8 % vyššie. V prepočte na eurá ide o nárast na 77 EUR/m2. Výrazne vzrástli najmä v Prešove, Žiline, Nitre aj Banskej Bystrici. Ceny sa tak už nachádzajú na úrovni o 2,4 % vyššej ako bolo maximum z roka 2022, spred obdobia zvyšovania úrokových sadzieb. Priemerná cena bytov narástla o 72 EUR/m2, čím sa dostala na úroveň o 4,4 % vyššiu ako v treťom štvrťroku 2022 (3113 EUR/m2 ). Ich rast pritom v polovici roka mierne spomalil na 2,4 % (13,2 % medziročne). Ceny 4-izbových bytov zostali na hodnotách z predchádzajúceho štvrťroka, všetky ostatné typy bytov zdraželi, najviac 5-izbové. Priemerná cena domov vzrástla o 67 EUR/m2 a dosiahla novú najvyššiu hodnotu 2 098 EUR/m2 (o 3,8 % vyššiu ako predošlý vrchol z roka 2022). Jej medzištvrťočný rast sa zrýchlil na 3,3 % (8,6 % medziročne).

Ceny nehnuteľností rástli v druhom štvrťroku vo všetkých krajoch. Na začiatku roka 2025 zasiahlo zdražovanie nehnuteľností najmä Bratislavu a Košice. V druhom štvrťroku už ceny v Bratislavskom kraji vzrástli len mierne (1,8 %), zatiaľčo ostatné regióny ho dobiehali. Najvýraznejší cenový rast registrujeme v Prešovskom (9,7 %) a Nitrianskom kraji (8,2 %). O viac ako 5 % však vzrástli ceny aj v Banskobystrickom, Žilinskom a už tretí štvrťrok za sebou aj v Košickom kraji. K výraznému rastu cien v Prešovskom kraji dopomohlo predovšetkým zdražovanie bytov aj domov v okresoch Poprad a Prešov, ako aj rast cien domov v okrese Kežmarok. V Nitrianskom kraji potiahol priemernú cenu nahor rast cien bytov v okrese Nitra a rodinné domy v Nových Zámkoch.

SR: Byty drahšie než v roku 2022

Podľa údajov Národnej banky Slovenska ceny bývania na Slovensku v prvom štvrťroku 2025 vzrástli o 4 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Najvýraznejšie zdražovanie medzi decembrom a januárom sa týkalo predovšetkým starších bytov. Regionálnemu pohľadu dominuje rast cien v Bratislave a Košiciach. V Nitrianskom a Žilinskom kraji evidujeme mierny pokles. Ponuka nehnuteľností na bývanie sa počas prvých troch mesiacov roka 2025 zvýšila o 7 %. Ide o prvý nárast objemu inzerátov po troch štvrťrokoch poklesu. Do ponuky vo výraznejšej miere pribúdali rodinné domy a ich podiel je tak najvyšší za posledné roky.

Medziročný rast ponukových cien sa vyšplhal na 11,4 %, pritom v prvom štvrťroku 2024 ešte ceny klesali. Priemerná cena nehnuteľností na bývanie vzrástla o 104 EUR/m2 na úroveň 2 700 EUR/m2. Hlavný podiel na cenovom raste v úvode roka pripadol na Bratislavský kraj. Priemerná cena bytov sa na začiatku roka 2025 dostala na doterajšie historické maximum 3 041 EUR/m2. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o 5 % (13,1 % medziročne). V jednotkovom vyjadrení ide o nárast o 145 EUR/m2. Najvýraznejšie rástli ceny 2-izbových bytov, zatiaľ čo 5-izbové byty zaznamenali miernu korekciu. Priemerná cena domov sa zvýšila o 53 EUR/m2, čo zodpovedá nárastu o 2,7 % medzi štvrťrokmi. Ceny domov tak rovnako ako byty zrýchlili svoj rast a dosiahli úroveň 2031 EUR/m2.

Percentuálny rozdiel medzi cenami novostavieb a starších nehnuteľností sa v prvom štvrťroku prekvapivo zmenšil. Ceny nových bytov vzrástli o 3,4 %, zatiaľčo staršie byty zdraželi až o 6 %. Najvýraznejší cenový rast bol v Košickom kraji (5,7 %) a v Bratislavskom kraji len o niečo nižší (5,1 %). Rast cien potiahli predovšetkým byty v Bratislave a Košiciach. V Bratislave sa na cenovom náraste podieľali vo výraznejšej miere skôr staršie byty. Zdražovanie bytov neobišlo ani ďalšie mestá v týchto krajoch, či už Senec, Pezinok alebo Rožňavu, Gelnicu a Spišskú Novú Ves. Na rozdiel od vývoja na konci predchádzajúceho roka však v prvom štvrťroku ceny v dvoch krajoch aj klesali, a to v Nitrianskom a Žilinskom (zhodne po -1 %). V Banskobystrickom kraji ceny nehnuteľností stagnovali.

Tomáš Boháček, komentár:„Domnievame sa, že v druhej polovici roka by rast cien mal naďalej pokračovať, aj keď tempo sa zmierni. Dopyt by mal plynulo rásť, a to aj po druhej a ďalšej (investičnej) nehnuteľnosti, kde by sa nateraz nemala negatívne prejaviť ani zamýšľaná zmena ich zdaňovania. Prospievať ďalšiemu rastu bude aj postupný pokles úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré sa vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb ECB, budú postupne približovať k 3 %, to by však mohlo byť zároveň aj dno v tomto roku. Na strane ponuky veľké zmeny neočakávame, hoci pri existujúcich nehnuteľnostiach môže posledný prudší rast cien vyvolať ďalší nárast počtu predajných inzerátov. Klesajúci vplyv na ceny však nebude veľký a predajcovia budú skôr vyčkávať, ako znižovať ceny.“

Upozorňujeme: Nástrahy realitnej inzercie

Záujem o kúpu nehnuteľností neutícha. Na realitných portáloch sa však spotrebitelia môžu pri výbere budúceho bývania stretnúť s viacerými pochybnými praktikami. Zistenie konečnej ceny, skutočnej výmery či aktuálneho stavu je tak často práca pre detektíva. Na čo všetko je potrebné si dať pozor?

Na realitných portáloch sa často môžete stretnúť s ponukami, pri ktorých je inzerovaná cena doplnená poznámkou. K cene tak musíte ešte pripočítať DPH, províziu realitnej kancelárie či náklady na zabezpečenie právnych služieb pri prevode nehnuteľnosti. Konečná cena nehnuteľnosti tak môže narásť aj o tisíce eur. Uvádzanie cien týmto spôsobom je podľa dTest nielen netransparentné, ale je aj v rozpore s požiadavkami na uvádzanie spotrebiteľských cien. Evergreenom pri predaji tovaru a služieb je, samozrejme, aj prikrášľovanie. S rezervou preto berte informácie o dojazdových vzdialenostiach. Pomerne kreatívna je aj práca s takzvanými „ležiakmi“. Predávajúci sa túto skutočnosť snažia zamaskovať tým, že inzerát vkladajú opakovane, aby sa neustále zobrazoval v sekcii najnovších prírastkov. Neskôr prichádza na rad finta s výraznou zľavou. Tá však môže vyzerať aj tak, že sa byt predáva za stále rovnakú cenu, len k nemu pribudne informácia o prečiarknutej cene, ktorá je oproti tej pôvodnej značne nafúknutá.

Pre ľahšiu orientáciu v inzerátoch ponúkame malú interpretačnú pomôcku. Ohnisko a pieskovisko na spoločnom dvore sa prekladajú ako „prvky komunitného bývania“. Rozpadávajúca sa chalúpka na samote bez akejkoľvek infraštruktúry sa označuje za „rustikálnu“. Byt vybudovaný z pôvodnej pivnice, z ktorého okien môžete sledovať iba obuv okoloidúcich, je zase „útulný a atypický“, rovnako ako byt s rozlohou 16 m², ktorý má sprchový kút umiestnený vedľa sporáka. A nakoniec neudržiavaný osamotený ker obklopujúci kontajnery na triedený odpad zabezpečí „výhľad na zeleň“. Sprostredkovatelia často v snahe zaujať prikrášľujú aj ďalšie informácie. Trojizbový byt sa nakoniec ukáže ako dvojizbový byt so samostatnou kuchyňou so ‚skrytým potenciálom‘, moderný interiér je zase ťažko rozpoznateľnou digitálnou vizualizáciou. Pozor si dajte aj na nebytové priestory ponúkané ako ateliéry na bývanie. Nielenže budete mať problémy s hypotékou, ale nemôžete tu ani trvalo bývať, prípadne byt evidovať ako adresu trvalého pobytu.

Časté problémy:

· Exkluzívne zmluvy – Niektoré realitné kancelárie môžu ponúkať exkluzívne zmluvy, ktoré obmedzia možnosť predaja cez iné kanály. Je dôležité si dôkladne prečítať podmienky a vyhnúť sa zmluvám s automatickým predlžovaním.

· Nadhodnotené ceny – Niektorí makléri môžu sľubovať nereálne vysoké predajné ceny, čo môže predaj nehnuteľnosti skomplikovať a predĺžiť.

· Provízie realitných kancelárií – Provízia sa pohybuje od 3 do 6 %, pričom príliš nízka provízia môže znamenať slabý marketing a menej kvalitné služby.

· Finančné riziká pri kúpe – Kupujúci by si mali byť istí svojimi finančnými možnosťami, aby sa vyhli problémom s hypotékou alebo prepadnutiu rezervačného poplatku.

· Problematické zmluvy – Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dôkladne skontrolovať kúpnu zmluvu, ideálne s právnikom, aby sa predišlo komplikáciám pri prevode vlastníctva.

· Súkromná inzercia – Pri predaji bez realitnej kancelárie si predávajúci musí sám zabezpečiť všetky právne a finančné aspekty predaja, čo môže byť náročné.

Reality: Trh oživuje, ceny budú rásť

Trh nehnuteľností na Slovensku počas minulého roka postupne obnovil svoj rast, najmä v druhej polovici, čím sa vrátil do obdobia začiatku posledného cyklu zvyšovania úrokových sadzieb ECB v roku 2023. Hoci poklesy z roku 2023 neboli úplne vykompenzované, trh zaznamenal nárast cien nehnuteľností v takmer všetkých krajoch. Tento rok by realitnému trh mal opätovne priať, keďže vyššia inflácia v kombinácii s novou sadzbou DPH a poklesom hypotekárnych sadzieb vytvárajú priaznivé prostredie na rast cien nových, ale aj existujúcich nehnuteľností.

Podľa údajov NBS ceny nehnuteľností na bývanie v poslednom štvrťroku 2024 na Slovensku vzrástli o 3 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a o 6,7 % oproti rovnakému obdobiu v minulom roku. Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností za celý rok 2024 dosiahla úroveň 2 500 EUR/m2, čo zodpovedá nárastu o 20 EUR/m2 v porovnaní s priemerom roku 2023. Priemerná cena bytov sa v poslednom štvrťroku zvýšila o 80 EUR/m2 a dosiahla hodnotu 2 895 EUR/m2. Medzikvartálny rast tak mierne posilnil na 2,9 %. Zdraželi všetky typy bytov, najviac však 1-izbové. Ceny domov tiež zaznamenali rast, ich priemerná cena vzrástla medzi štvrťrokmi o 2,3 % (44 EUR/m2) na úroveň 1 978 EUR/m2. Rast cien bol vo všetkých krajoch, najvýraznejší nárast bol zaznamenaný v Košickom (+6,5 %) a Banskobystrickom kraji (+6,1 %). Naopak, najnižší rast vykazujú Trnavský (+1,1 %) a Bratislavský kraj (+2,7 %). Objem ponuky bol v 4. štvrťroku najnižší od roku 2021. Počet inzerátov postupne klesá už od polovice roka 2023, medziročne sa ponuka zmenšila o 1,6 %.

Prílev nových úverov na bývanie sa s pribúdajúcimi mesiacmi a klesajúcimi úrokmi stupňuje. V decembri bol najvyšší prírastok od začiatku roka 2023, no za objemami z predchádzajúcich rokov stále výrazne zaostával. V tomto roku sa podľa Tomáša Boháčka vytvára veľmi silná kombinácia faktorov v prospech rastu cien nehnuteľností. Rast základných sadzieb DPH sa veľmi rýchlo premietol do rastu cien novostavieb a stavebných materiálov, na čo začína nadväzovať aj rast cien existujúcich nehnuteľností, ktoré by svoje tempom rastu mohli do polovice roka dorovnať novostavby. Samotné zrýchlenie cien z titulu konsolidačných opatrení bude rovnako podporovať rast cien u oboch kategórií nehnuteľností. V tomto roku by sa priemerné ceny mohli zvýšiť podľa očakávaní o takmer 10 %, a priemerná cena m2 rezidenčnej nehnuteľnosti by sa mohla takto o rok pohybovať tesne pod 2 800 EUR. Oporou rastúcemu trendu budú aj postupne klesajúce hypotekárne sadzby, ktoré by sa na fixácii 1-5 rokov mohli znížiť v priemere do pásma 3-3,5 %, čo bude stimulovať dopyt po nehnuteľnostiach. Na strane ponuky budú nové ponuky bytov rásť iba pozvoľne, čo je opäť faktor v prospech ďalšieho rastu cien.

SR: Ceny nehnuteľností opäť vyššie

Byty a domy na Slovensku podľa štatistického úradu už druhý štvrťrok po sebe zdraželi. Počas leta sa medziročný rast zrýchlil na viac ako 6 %, medzikvartálne zdražovanie dosiahlo takmer 3 %. Staršie nehnuteľnosti rástli oveľa rýchlejšie než novostavby. Rast cien sa vyhol len dvom z ôsmich krajov Slovenska. V dlhodobom porovnaní (s priemerom roka 2010 - bázický index) boli v 3. štvrťroku 2024 ceny nehnuteľností vyššie o 89,5 %.

Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku sa v 3. štvrťroku 2024 medzikvartálne zvýšili v priemere o 2,9 %. Tempo zdražovania sa udržalo na približne rovnakej úrovni ako v jarných mesiacoch (počas 2. štvrťroka 2024). Aktuálny nárast cien sa prejavil pri oboch typoch nehnuteľností. Kým na jar dynamickejšie rástli ceny nových nehnuteľností, v lete nabralo na rýchlosti naopak zdražovanie existujúcich nehnuteľností. Ceny novostavieb v 3. štvrťroku stúpli oproti druhému kvartálu len o 0,8 %, existujúce nehnuteľnosti o 3,3 %. Nárast priemerných cien všetkých nehnuteľností bol zaznamenaný v 6 z 8 slovenských krajov, v poklese zotrvali len ceny bytov a domov v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji. Najdynamickejšie zdražovanie na úrovni 7 % sa prejavilo v Bratislavskom kraji. V ostatných krajoch sa priemerné zvýšenie cien oboch typov nehnuteľností pohybovalo od 0,2 % v Trenčianskom kraji po 4,2 % nárast v Prešovskom kraji. Najdynamickejšie regionálne zdraženie exitujúcich nehnuteľností sa prejavilo v Bratislavskom kraji (o 7,7%) a novostavby najviac zdraželi v Trenčianskom kraji (o 4,9%). Vo vybraných regiónoch SR ceny v porovnaní s predošlým štvrťrokom aj klesali. Pri existujúcich nehnuteľnostiach to bolo v 3 krajoch - Nitrianskom, Banskobystrickom a Trenčianskom kraji a nové nehnuteľnosti zlacneli v 2 krajoch - Nitrianskom a Banskobystrickom kraji.

V medziročnom porovnaní sa zdražovanie nehnuteľností na Slovensku zdynamizovalo, v priemere sa v 3. štvrťroku 2024 domy a byty predávali drahšie o 6,2 %. V druhom kvartáli tohto roka bol nárast na úrovni 4 %. Výsledok výraznejšie ovplyvnilo zvýšenie cien existujúcich nehnuteľností, ktoré boli aktuálne drahšie ako pred rokom o 6,6 %, zatiaľ čo nové nehnuteľnosti zdraželi o 4,1 %. Ceny nehnuteľností určených na bývanie medziročne vzrástli v 6 z 8 krajov SR. Súčasne v 2 krajoch byty a domy v priemere zlacneli, a to v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji. V obidvoch týchto krajoch klesli alebo zostali takmer nezmenené ceny existujúcich aj nových nehnuteľností. Z hľadiska regionálneho vývoja najvýraznejší nárast, až o 21 %, zaznamenal Žilinský kraj, a to predovšetkým zásluhou zdražovania starších nehnuteľností. Ich ceny boli takmer o štvrtinu vyššie ako pred rokom. Nové nehnuteľnosti v tomto regióne stúpli o 9 %. Na druhom mieste sa umiestnil Košický kraj s medziročným rastom cien o 8,6 %. Ceny starších nehnuteľností tu medziročne vzrástli o vyše 9 % a nové nehnuteľnosti o viac ako 6 %. Na treťom mieste podľa tempa rastu cien bol Bratislavský kraj so 6 % priemerných nárastom cien. Existujúce aj nové nehnuteľnosti sa v regióne okolo hlavného mesta predávali drahšie ako pred rokom o vyše 5 %.

Byty: Ceny v Európe

Kúpiť si nový byt s rozlohou 70 m2 je najťažšie pre obyvateľov Českej republiky. Na vlastné bývanie si Česi musia našetriť až 13,3-násobok svojej hrubej ročnej mzdy, najviac zo všetkých sledovaných európskych krajín. Slovensko s 12,7 hrubými ročnými mzdami sa tak po svojom minuloročnom prvenstve zaradilo na druhé miesto rebríčka. Podľa najnovšieho vydania Property Index o európskom trhu s bývaním (24 krajín a 69 miest) kúpiť si byt je najviac dostupné pre obyvateľov Dánska a Nórska, kde je na vlastné bývanie potrebných menej ako päť hrubých ročných miezd. V porovnaní hlavných miest je zatiaľ stále najnáročnejšie nadobudnúť vlastné bývanie pre obyvateľov Amsterdamu (15,1 priemerných hrubých ročných miezd), nasledujú Praha, Atény a na štvrtom mieste rebríčka sa nachádza Bratislava (12,9 hrubých ročných miezd). Najdostupnejšími európskymi metropolami, pokiaľ ide o možnosť kúpiť si byt s rozlohou 70 m2, sú opäť Rím a Oslo (menej než 8 hrubých ročných miezd).

V porovnaní priemerných transakčných cien nových bytov zostáva najdrahšou krajinou Izrael (5 439 €/m2), na druhom a treťom mieste sú znova Rakúsko (4 920 €/m2) a Nemecko (4 700 €/m2). Na opačnom konci rebríčka sa nachádzajú Bosna a Hercegovina (1 315 €/m2), Grécko (1 463 €/m2) a Rumunsko (1 504 €/m2), ktoré zaznamenali najnižšie ceny aj v predchádzajúcom vydaní publikácie. V žiadnej z európskych krajín transakčné ceny neklesli pod hranicu 1 000 €/m2. Na Slovensku bola priemerná ponuková cena za nový byt 3 107 €/m2, čo predstavuje medziročný pokles o 1,6 %, staršie byty sa predávali za 2 470 €/m2. Najdrahším mestom roka 2023 sa stal Paríž (14 900 €/m2). Spolu s Tel Avivom a Mníchovom ide o tri mestá, kde meter štvorcový stojí viac ako 10-tisíc eur. Najlacnejšími mestami sú opäť grécka Patra (1 203 €/m2) a srbský Niš (1 373 €/m2). Ani v jednom zo 69 európskych miest analyzovaných v prieskume nebola priemerná transakčná cena nového bytu nižšia ako 1 000 €/m2. V porovnaní s predošlým vydaním publikácie zaznamenali dve najväčšie slovenské mestá mierny pokles cien, avšak stále sa držali nad 3-tisícovou hranicou – Bratislava: 3 884 €/m2, Košice: 3 122 €/m2.

Najvyššie priemerné mesačné nájomné spomedzi sledovaných miest bolo minulý rok vo vnútornom Londýne (33,8 €/m2). Ten prevýšil aj Dublin, Paríž a Barcelonu, hoci vo všetkých štyroch mestách bolo nájomné vyššie ako 30 €/m2. Najmenej na nájomnom zaplatili obyvatelia gréckej Patry a bulharského Burgasu, ceny v oboch mestách boli nižšie ako 7 €/m2. Bratislava sa nachádza v strede rebríčka (13,9 €/m2), pričom spomedzi hlavných miest štátov, s ktorými Slovensko susedí, je nájomné drahšie v Prahe aj vo Varšave, lacnejšie je v Budapešti a vo Viedni.

SR: Lacnejšie nehnuteľnosti

Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku sa v 1. štvrťroku 2024 podľa štatistického úradu medzikvartálne znížili v priemere o 1,7 %. V porovnaní so 4. štvrťrokom 2023 bol dynamickejší pokles na úrovni 2,1 % pri nových nehnuteľnostiach, existujúce nehnuteľnosti zlacneli miernejšie o 1,7 %. Trend medzikvartálneho zlacňovania sa prejavil vo väčšine z 8 slovenských krajov: v 3 krajoch zlacneli obe kategórie nehnuteľností určených na bývanie, v ďalších 3 regiónoch zlacňovali len staršie byty a vo 2 krajoch ceny naopak v oboch segmentoch stúpli.

Najdynamickejšie zlacňovanie sa prejavilo v Bratislavskom kraji, kde sa ceny starších nehnuteľností znížili o 6,7 % a pri nových bytoch a domoch dokonca o 8,7 % v porovnaní s cenami na konci roka 2023. Pokles cien v oboch kategóriách zaznamenali tiež Trenčiansky a Prešovský kraj, dynamickejšie zlacňovali nové byty. Súčasne v Trnavskom, Nitrianskom a Banskobystrickom ceny starších domov a bytov síce klesli, ale ceny nových rástli. Zaujímavý vývoj sa prejavil v Nitrianskom kraji, kde staršie nehnuteľnosti o takmer 11 % medzikvartálne zlacneli, ale nové o viac ako 5 % zdraželi. Opačný trend pretrval v Žilinskom a Košickom kraji, kde ako staršie, tak nové byty zvýšili predajné realizačné ceny.

Pokles predajných cien nehnuteľností na bývanie bol aj v medziročnom porovnaní, v priemere sa domy a byty na Slovensku predávali lacnejšie o 2,8%. Nové nehnuteľnosti sa pritom predávali o 3,6 % lacnejšie ako pred rokom a ceny existujúcich nehnuteľnosti boli medziročne nižšie o 2,6 %. Spomedzi 4 krajov s poklesom vo všetkých segmentoch najvýraznejšie zlacnenie zaznamenal Bratislavský kraj, v ktorom ceny starších bytov medziročne klesli o 8 % a nové o 9 %. Významnejšie zlacňovanie evidoval tiež Trnavský kraj, kde sa nové nehnuteľnosti predávali medziročne lacnejšie o vyše 11 %. Aj v Nitrianskom a Prešovskom kraji sa predávali byty a domy lacnejšie ako pred rokom, dynamickejšie poklesy boli zaznamenané pri starších nehnuteľnostiach. Jediným krajom, kde sa prejavili protichodné medziročné trendy vývoja pri starých a nových nehnuteľnostiach bol Žilinský kraj. Nové byty mierne zlacneli (o takmer -6%), ale pri existujúce nehnuteľnostiach ceny o 6 % stúpli. Spomedzi krajov, v ktorých boli aktuálne predajné ceny medziročne vyššie v oboch sledovaných segmentoch, dynamickejšie zdraženie pri nových nehnuteľnostiach sa prejavilo v Trnavskom a v Košickom kraji. Naopak, vyšší rast, najmä pri starších (existujúcich) nehnuteľnostiach, bol zaevidovaný v Banskobystrickom kraji.

Radíme: Reklamácia nábytku

Zariaďujete byt a zakúpený nábytok nie je v poriadku? Rovnako ako pri iných výrobkoch sa nedostatky nábytku riešia štandardnou reklamáciou. Aj ostrieľaný spotrebiteľ by si však mal dať pozor na špecifiká, ktoré taká reklamácia nábytku obsahuje. Môžete sa ocitnúť v situácii, kedy vám po právnej stránke reklamácia prebieha v poriadku, problematický však môže byť postup vybavovania reklamácie.

Kúpite veľkú skriňu a úchytka jednej zásuvky je chybná. V reakcii na reklamáciu predajca chce, aby ste rozmernú skriňu celú rozmontovali a zaslali mu ju na posúdenie, rovnako ako pri každej inej štandardnej reklamácii... Žiadne obavy, nebudete ju musieť celú rozoberať. Zákon vám totiž neukladá povinnosť odoslať predajcovi tovar so všetkými časťami, ktoré na vybavenie reklamácie nie sú potrebné. Išlo by teda o neprimeranú požiadavku zo strany predávajúceho.

Čo však robiť v prípade, keď je nepoužiteľná celá skriňa a teda sú demontáž a odoslanie predajcovi naozaj potrebné? Nemusíte zháňať veľké auto od suseda ani „sťahovákov“. Spotrebiteľ môže pri uplatnení reklamácie požadovať odstránenie nedostatku na mieste, kde sa výrobok nachádza, alebo si s predávajúcim dohodnúť spôsob prepravy výrobku. Od spotrebiteľa nie je možné vyžadovať, aby sám zabezpečil prepravu tovaru so značnou hmotnosťou a rozmermi k predajcovi. Zabezpečenie dopravy je tak na predajcovi. Avšak v niektorých prípadoch aj objednanie prepravnej služby môže byť zo strany predajcu chybným krokom. Isté typy nábytku, napríklad vstavaný nábytok, vyžadujú, aby boli namontované doma. Ak sa závada prejavila po takejto montáži, mal by predávajúci zabezpečiť demontáž chybnej veci a následnú montáž veci novej, bezchybnej. Spravidla by tak mal doraziť pracovník spôsobilý výrobok demontovať a odviezť. „Ak by však predajca aj napriek tomu objednal iba zvoz cez prepravnú službu, kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením reklamácie, teda okrem dopravy aj náklady vzniknuté demontážou poškodenej veci a následnou opätovnou montážou veci bez vady,“ dodala Eduarda Hekšová z dTestu.

SR: Ceny nehnuteľností v 4. kvartáli 2023

Nehnuteľnosti na Slovensku boli na konci roka podľa štatistického úradu medziročne lacnejšie najmä zásluhou nižších cien nových domov a bytov. V porovnaní s letom síce zdraželi, medziročne však boli stále lacnejšie najmä vplyvom znižovania cien nových bytov a domov. Rozkolísaný vývoj cien zaznamenali regióny SR najmä pri starších nehnuteľnostiach.

Realizačné ceny nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku v poslednom štvrťroku 2023 medzikvartálne stúpli o 2,1 % (nové ako aj existujúce nehnuteľností). Ceny existujúcich nehnuteľnosti zdynamizovali rast z predošlého štvrťroku, novým nehnuteľnostiam vzrástli prvýkrát od konca roka 2022. V medziročnom porovnaní na celoslovenskej úrovni kupujúci platili za domy a byty stále o 1,1 % nižšie sumy ako v rovnakom období roka 2022. Zlacňovanie však v porovnaní s letom výrazne pribrzdilo. Existujúce nehnuteľnosti sa v priemere predávali za rovnaké ceny ako pred rokom, nové nehnuteľnosti už tretí štvrťrok v rade za ceny približne o 4 % lacnejšie ako pred rokom. V dlhodobom porovnaní (s priemerom roka 2010 - bázický index) boli aktuálne ceny nehnuteľností vyššie o 83,2 %.

Z regionálneho hľadiska ceny nehnuteľností medzikvartálne vzrástli najvýraznejšie o 3,9% v Bratislavskom kraji a lacnejšie sa predávali len v Nitrianskom kraji. Pri existujúcich nehnuteľnostiach ceny medzikvartálne stúpli najdynamickejšie v Banskobystrickom kraji (takmer o 7 %). Mierne zlacňovanie z predošlého obdobia pretrvalo v Prešovskom a Trenčianskom kraji. Nové nehnuteľnosti v porovnaní s letom zdraželi najvýraznejšie v Bratislavskom kraji (o 6 %). Pokles cien nových domov a bytov sa prejavil v Banskobystrickom, Trnavskom a najviac o 7,5 % percent v Nitrianskom kraji. Naďalej však boli ceny nehnuteľností vo väčšine regiónov nižšie ako pred rokom, výnimkou boli len Nitriansky a Trnavský kraj. Zásadnejšie medziročné poklesy sa odzrkadlili najmä pri nových nehnuteľnostiach, až v piatich krajoch to bolo o viac ako 5 %. Najvýraznejší pokles nových domov a bytov o 9 % bol v Banskobystrickom kraji. Výrazne lacnejšie ako pred rokom sa predávali novostavby aj v Trenčianskom, Žilinskom, Nitrianskom a Bratislavskom kraji. Aj napriek tomu, že na celoslovenskej úrovni ceny starších nehnuteľností medziročne zostali nezmenené, vývoj v jednotlivých krajoch bol pomerne rozmanitý. Poklesy cien existujúcich domov a bytov v 5 krajoch však totálne prekryli rýchlejšie rasty vo zvyšných 3 krajoch. Lacnejšie (do 4 %) sa predávali tieto nehnuteľnosti najmä v Trnavskom a Banskobystrickom kraji, mierne lacnejšie aj v Bratislavskom kraji. Úplne opačný trend rastu cien starších domov a bytov nastal predovšetkým v Nitrianskom kraji, kde ceny medziročne vyskočili ceny o 7,2 % a v Trnavskom kraji rástli o 4,8 %. Nepatrný rast zaevidoval aj Žilinský región.

Realitné fondy: Medziročný rast

Na konci roka 2023 dosiahla celková hodnota aktív realitných fondov podľa údajov Slovenskej asociácie správcovských spoločností 2,6 mld. eur, čo predstavuje nárast o 11,5 % v porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roka a zvýšenie o 3,2 % oproti koncu predchádzajúceho kvartálu. Výhody väčšej stability, hmatateľnosti investície a nižšieho rizika sú pre slovenských investorov stále motivujúce, a to vedie k medziročnému nárastu záujmu o investície do realitných podielových fondov. Najnovšie dáta štatistického úradu navyše potvrdili infláciu za rok 2023 na úrovni 10,5 %, čo pri projektoch, ktoré využívajú na indexáciu nájmov slovenskú úroveň indexu spotrebiteľských cien, zvýši tržby z nájmu a výkonnosť v roku 2024.

Slovenskí investori naďalej preferujú dlhodobé a vyvážené investície, s hmatateľnosťou a nižším rizikom, aj za cenu nižšieho priemerného ročného zhodnotenia pri výnose. Investovanie cez realitné fondy im ponúka príležitosť s dlhodobou stabilitou, pravidelnými príjmami a možnosťou diverzifikácie portfólia. V prostredí nízkych úrokových sadzieb môže byť investovanie do nehnuteľností vnímané ako atraktívnejšie v porovnaní s inými formami investícií, čo môže viesť k zvýšenému dopytu po nehnuteľnostiach. Tým pádom sa môžu pozitívne ovplyvniť výnosy realitných fondov. Ďalším impulzom pre realitné fondy môže byť vplyv na ceny nehnuteľností. Rastúci dopyt a lacnejšie financovanie môžu prispieť k zvýšeniu hodnoty nehnuteľností a celkového portfólia realitných fondov.

Realitné fondy však závisia od pravidelných príjmov generovaných nájomnými platbami zo spravovaných projektov v ich portfóliu. Zohrávajú kľúčovú úlohu pri stanovovaní hodnoty projektu, pretože valuácia realitných fondov vychádza z výnosovej metódy, ktorá sa líši napríklad od hodnoty nehnuteľností zakúpených na účely bývania. Je preto dôležité, aby nájomcovia v projektoch v portfóliu fondu platili nájomné pravidelne, včas a v plnej výške. V tejto perspektíve odporúča 365.invest investovať do realitného fondu s pevným a zdravým portfóliom, nevyberať svoje peniaze ani v čase nižšieho výnosu a vytrvať. Tento prístup môže ponúknuť stabilitu a potenciálny rast hodnoty investícií v dlhodobom horizonte, navzdory aktuálnym globálnym výzvam.

Novinka: Úverová pomoc

Slovenskí občania môžu od začiatku tohto roka získať príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie vo výške 75 % zvýšenia ich mesačnej splátky, maximálne v sume 150 eur. Samotnú výšku príspevku vypočíta konkrétna banka, v ktorej je uzatvorená zmluva o úvere na bývanie. Podmienkou je uzatvorenie zmluvy pred 1. januárom 2024 aj pravidelné splácanie úveru na bývanie, pričom splátka musí byť uhradená do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom mala byť pôvodne zaplatená.

Pokiaľ sa úroková sadzba zvýšila v predchádzajúcom roku, žiadosť o príspevok je možné podať už od januára tohto roku. Ak sa úroková sadzba úveru na bývanie bude zvyšovať v priebehu tohto roka, žiadosť je možné podať až od kalendárneho mesiaca, kedy k zvýšeniu úrokovej sadzby došlo. V prípade viacerých oprávnených osôb vzniká nárok na príspevok jednej z nich.

Žiadosť sa podáva na úradoch práce, sociálnych vecí a rodiny osobne, poštou alebo elektronickým kvalifikovaným podpisom cez portál slovensko.sk. K žiadosti musí byť priložená kópia zmluvy o úvere. Údaje o výške príspevku, splácaní úveru poskytnú úradom banky do desiateho dňa v mesiaci za predchádzajúci mesiac. Príspevok sa teda vypláca mesiac pozadu.

Pre záujemcov sú zriadené telefónne linky, špeciálna emailová adresa uverovapomoc@upsvr.gov.sk a podrobné informácie sú zverejnené spolu s potrebnými formulármi aj na webovej stránke ústredia práce, sociálnych vecí a rodiny upsvr.gov.sk.

EU: Krátkodobé prenájmy

Trh s krátkodobým prenájmom zaznamenal v posledných rokoch rýchly rozvoj, ktorý súvisí s rozširovaním on-line platforiem. A hoci rôznorodosť ubytovacích riešení, akými sú súkromné nehnuteľnosti prenajímané ako ubytovanie pre hostí, môže mať pozitívny vplyv na cestovný ruch, jeho exponenciálny rast spôsobil problémy. Nedostatok dostupného bývania v obľúbených turistických destináciách, zvýšené ceny prenájmu a celkový vplyv na obývateľnosť niektorých oblastí sú niektoré z negatívnych účinkov na miestne komunity.

V roku 2022 bolo v Európskej únii prostredníctvom štyroch veľkých on-line platforiem (Airbnb, Booking, Expedia Group a Tripadvisor) rezervovaných celkovo 547 miliónov nocí, čo znamená, že vyše 1,5 milióna ubytovaných hostí sa ubytovalo v krátkodobom ubytovaní. Najvyšší počet hostí v roku 2022 bol zaznamenaný v Paríži (13,5 milióna hostí), nasledovali Barcelona a Lisabon, kde sa ubytovalo viac ako 8,5 milióna hostí, a Rím s viac ako 8 miliónmi hostí. V reakcii na rastúci počet krátkodobých prenájmov zaviedlo niekoľko miest a regiónov miestne pravidlá na obmedzenie prístupu k službám krátkodobého prenájmu.

V novembri 2022 Európska komisia predložila návrh na zabezpečenie väčšej transparentnosti v oblasti krátkodobých prenájmov a podporu verejných orgánov pri podpore udržateľného cestovného ruchu. Parlament a Rada dosiahli dohodu o návrhu v novembri 2023. Medzi opatrenia patria v oblasti cestovného ruchu:

1. Registrácia hostiteľov: v dohode sa stanovuje jednoduchý proces online registrácie nehnuteľností určených na krátkodobý prenájom v krajinách EÚ. Po absolvovaní tohto procesu dostanú hostitelia registračné číslo, ktoré im umožní prenajímať ich nehnuteľnosť. To uľahčí identifikáciu hostiteľov a overenie ich údajov úradmi.
2. Väčšia bezpečnosť pre používateľov: od on-line platforiem sa bude vyžadovať, aby overovali správnosť údajov o nehnuteľnostiach, a rovnako sa od nich bude očakávať, že budú vykonávať náhodné kontroly. Orgány budú môcť v prípade potreby zastaviť registrácie, odstrániť nevyhovujúce ponuky alebo uložiť platformám pokuty.
3. Zdieľanie údajov: s cieľom získať od platforiem údaje o činnosti hostiteľov členské štáty zriadia jednotné digitálne vstupné miesto, ktoré pomôže miestnym orgánom pochopiť činnosti v oblasti prenájmu a zlepšiť cestovný ruch. Pre mikroplatformy a malé platformy s priemerným počtom do 4.250 ponúk sa však zavedie jednoduchší systém zdieľania údajov.

Pred nadobudnutím platnosti musí predbežnú dohodu prijať Rada a Parlament. Následne budú mať členské štáty 24 mesiacov na jej implementáciu. Parlamentný výbor pre vnútorný trh bude o predbežnej dohode hlasovať v januári 2024.

SR: Ceny nehnuteľností v 3. štvrťroku 2023

Slovenské nehnuteľnosti určené na bývanie v 3. štvrťroku t. r. v porovnaní s letom už podľa štatistického úradu mierne zdraželi. Kupujúci však za domy a byty ešte stále platili menej než pred rokom. Zlacňovanie sa prejavilo vo všetkých krajoch s výnimkou Trnavského.

Realizačné ceny nehnuteľností na bývanie na Slovensku v 3. štvrťroku 2023 medzikvartálne stúpli o 0,8 % najmä vplyvom viac než 1 % rastu cien existujúcich nehnuteľností. Nové nehnuteľnosti naďalej zlacňovali, medzikvartálne o 0,4 %. V medziročnom porovnaní na celoslovenskej úrovni kupujúci platili za domy a byty v priemere o 3,8 % nižšie sumy než pred rokom. Zlacňovanie na medziročnej úrovni bolo vyššie ako v predošlom štvrťroku. Dynamickejšie klesli ceny nových nehnuteľností a to o 4,6 %. Existujúce nehnuteľnosti boli medziročne lacnejšie o 4,3 % a tempo poklesu cien tohto segmentu trhu sa zrýchlilo. V dlhodobom porovnaní (v porovnaní s priemerom roka 2010 - bázický index) boli aktuálne ceny nehnuteľností vyššie o 79,5 %. Z regionálneho hľadiska sa medzikvartálny rast cien nehnuteľností prejavil v piatich regiónov Slovenska, najvýraznejšie  v Nitrianskom kraji. Pri existujúcich nehnuteľnostiach ceny stúpli v polovici z 8 regiónov Slovenska, najdynamickejšie práve v Nitrianskom kraji o 7,2 %. Novým nehnuteľnostiam rástli ceny len v troch krajoch, a to v Košickom, Trnavskom, a výraznejšie, o viac ako 7% v Nitrianskom kraji.

V medziročnom porovnaní sa domy a byty predávali lacnejšie takmer vo všetkých regiónoch, jedinou výnimkou bol Trnavský kraj, kde mierne vzrástli ceny nových aj existujúcich nehnuteľností. V ostatných regiónoch sa byty predávali lacnejšie, a to najmä pod vplyvom zníženia cien existujúcich nehnuteľností. Pokles cien starších bytov a domov bol od 13,4 % v Žilinskom kraji po 1,1 % v Bratislavskom kraji. Pri nových bytoch bola situácia rozkolísanejšia, pokles bol len v piatich regiónoch, a to od 14,9 % v Žilinskom kraji po 4,4 % v Košickom kraji.

Novinka: Novela zákona o dani z príjmov

Nový zákon z 28. júna 2023, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov prináša na Slovensku zásadnú zmenu v zdaňovaní výnosov plynúcich z investovania do podielových fondov. V zmysle novej legislatívy po uplynutí 3 rokov od vydania podielových listov daň z výnosu investor nebude platiť vôbec (doteraz to bolo 19%). Zmeny sa dotknú nielen nových investorov, ale aj všetkých aktuálnych, ktorí už majú zainvestované.

Novelizácia môže v praxi priniesť úsporu až 200 EUR ročne.„Nová legislatíva ešte viac zatraktívni investovanie pre ľudí. V čase rastúcej inflácie to vnímame, ako správny krok motivovať ich k investovaniu. Uvedené zmeny v praxi znamenajú, že klient ušetrí na dani, ktorú po novom po troch rokoch už nebude musieť platiť vôbec. To znamená, že dosiahne vyšší investičný výnos. Na modelovom príklade pravidelného sporenia sumy 200 EUR mesačne po dobu 20 rokov s očakávaným výnosom napríklad na úrovni 3,5 % ročne, by tak človek usporil na dani vyše 4 000 EUR. V konečnom výsledku by tak našetril viac ako 21 000 EUR.“ hovorí Tomáš Cár. Ak klient zvažuje vyplatenie podielových listov a nepotrebuje svoje zdroje ihneď, je výhodnejšie počkať na účinnosť novelizácie zákona a ušetriť tak nemalé peniaze na dani z výnosu vo výške, ktorú by ešte dnes musel zaplatiť.

Investovanie do podielových fondov pritom podľa prieskumu 365.invest patrí medzi najobľúbenejšie formy investovania, ktoré využíva 17 % Slovákov. Navyše výhodou aktívne spravovaných podielových fondov je, že investorovi odpadáva nutnosť pravidelne sledovať a orientovať sa na trhu, pretože to za neho robia odborníci. Na Slovensku sú pritom dostupné viaceré podielové fondy s rôznym zameraním. Sporitelia môžu prostredníctvom nich investovať napríklad do realít, čo predstavuje kapitálovo nenáročný spôsob investovania, ktorý je vhodný najmä pre začiatočníkov. V závislosti od dĺžky investície či postoju k rizika môžu byť voľbou aj akciové, dlhopisové či zmiešané podielové fondy. Na popularite čoraz viac naberajú aj fondy technologických spoločností, udržateľných firiem či spoločností využívajúcich technológiu blockchain.

SR: Nové byty v 1. štvrťroku 2023

V prvom štvrťroku 2023 bolo na Slovensku podľa štatistického úradu skolaudovaných 4.578 bytov, čo predstavuje o 12,3 % viac ako v rovnakom čase pred rokom. Súčasne to bol výrazne, o 17 % vyšší počet bytov ako v priemere počas prvých kvartálov piatich rokov pred pandémiou. Väčšinový, až 70 % podiel tvorili byty v rodinných domoch.

Medziročný prírastok dokončených bytov zaznamenalo až 7 z 8 krajov SR, v štyroch išlo o dvojciferný rast. Najvyšší medziročný relatívny prírastok – o viac ako dve tretiny sa prejavil v Banskobystrickom kraji. Dlhodobo však ide o región s nízkym tempom výstavby. O viac ako tretinu vzrástla nová výstavba v Bratislavskom kraji, kde počet novopostavených bytov znova prekročil 1.000. Región okolo hlavného mesta SR má stále najvyšší počet dokončených bytov, v 1.štvrťroku sa na dokončenej výstavbe v SR podieľal 22 %. Dvojciferné rasty zaznamenali tiež Košický a Prešovský kraj. Menej bytov ako pred rokom sa dostavalo iba v Nitrianskom kraji. Počty dokončených bytov v 1. štvrťroku 2023 boli súčasne až v siedmych krajoch vyššie ako v priemere počas rokov pred pandémiou. Najvýraznejší, takmer trojštvrtinový nárast zaznamenal Trenčiansky kraj. V porovnaní s priemerom rokov pred pandémiou klesol počet bytov len v Bratislavskom kraji, aktuálne hodnoty boli nižšie o takmer 17 % ako v priemere počas prvých štvrťrokov pred pandémiou.

Aj počas prvého štvrťroka 2023 pretrval trend spomaľovania začiatku výstavby nových bytov. Celkovo sa začalo stavať 3.681 bytov, čo bolo o 15,4 % menej ako pred rokom. Počet vydaných stavebných povolení na výstavbu bytov dvojciferne zaostával aj za päťročným priemerom predpandemického obdobia. Z celkového počtu začatých bytov tvorili väčšinu (74 %) rodinné domy. Úbytok celkového počtu začatých bytov bol dôsledkom výraznejších poklesov začatých bytov v bytových domoch. Počet začatých bytov medziročne klesol v 5 z 8 krajov Slovenska, najdynamickejšie – o viac ako polovicu, v Bratislavskom a Banskobystrickom kraji. O viac ako 20 % poklesli vydané stavebné povolenia ešte v Košickom, Žilinskom a Prešovskom kraji. Z troch krajov s nárastom počtu začatých bytov, najvýraznejšia zmena nastala v Nitrianskom kraji, kde medziročne pribudli dve tretiny stavebných povolení. Ku koncu marca 2023 bolo na Slovensku rozostavaných takmer 80-tisíc bytových jednotiek, čo bolo rovnako ako pred rokom a súčasne o takmer 13 % viac ako v predpandemických rokoch. Najviac bytov vo výstavbe bolo v Bratislavskom, Žilinskom a Trnavskom kraji.